בית משפט ישראלי: אין סמכות במקרה של משקיעים שהונו בעסקת נדל”ן בארה”ב
© 2016 Sherby & Co., Advs.
הטקסט בעברית יבוא לאחר האנגלית
A Tel Aviv court recently declined to exercise jurisdiction over American defendants in connection with a claim by Israeli residents that they were defrauded in a real estate investment in Pennsylvania. Although various aspects of the court’s decision are of interest, we choose to focus on the Israeli court’s analysis of the fraud claim in the jurisdictional context.
In Lior v. Mornal, the Israeli plaintiffs asserted that there were multiple grounds for the exercise of personal jurisdiction by the Israeli court over the American defendants who put the real estate transaction together. The Israeli court rejected each asserted grounds, essentially holding that the contract claims are governed by American law and therefore should be litigated in the US. The court further observed:
. . . the initial meeting in Israel, at the time of the visit by [one of the defendants]…, cannot be said to be seen as advancing a binding contract, because at that meeting the idea of purchasing real estate in the USA was discussed in a general, nonspecific manner, after [that defendant] would identify and inform [one of the plaintiffs].
The court’s summary of the litigants’ contentions does not contain any information that would undermine the court’s conclusion as to the “general” nature of the in-person meeting in Israel. Nonetheless, the Lior court’s analysis is noticeably different from that of another Tel Aviv court, in Farver v. Lake Marion Golf Estates (Civil File 18457/02), which was one of the first published decisions in this area.
The Farver v. Lake Marion case also involved Israeli investors in American real estate, and after the Israelis filed suit, in Israel, against the American promoters of the deal for misrepresentations, the latter filed a jurisdictional objection. The Israeli court’s determination as to jurisdiction turned largely on the nature of the descriptions given at a meeting, in Israel, at which a representative of the American promoters of the project gave an in-person sales pitch to prospective Israeli purchasers.
In contrast to the “general” nature – as found by the court in Lior – of the meeting in Israel, the court in Farver noted that the in-person meeting in Israel dealt with several significant aspects of the investment, including the likelihood that Israeli investors would be able to rent out the units that they would be purchasing. This level of detail led the court in Farver to conclude that the exercise of jurisdiction in Israel would be proper in connection with the claim of misrepresentation.
Although no two investment deals by Israelis abroad will be exactly the same, the contrast between the above-referenced transactions suggests that Israelis who invest in real estate abroad cannot assume that an Israeli court will always be willing to exercise jurisdiction over foreign defendants merely because some meetings in connection with the investment took place in Israel. Courts can be expected to examine both the qualitative and quantitative nature of the in-person communications, and, where those communications are outweighed by references to the jurisdiction wherein the real estate is located, it can be assumed that the Israeli court will refrain from exercising jurisdiction over the non-Israeli defendants.
לאחרונה בית משפט בתל האביב נמנע מלהפעיל סמכות שיפוטית על נתבעים אמריקאים בקשר לטענתם של תושבי ישראל לפיה הם הונו בהשקעת נדל”ן במדינת פנסילבניה. ישנם היבטים שונים מעניינים בהחלטת בית המשפט, אך אנו בוחרים להתמקד בניתוחו של בית המשפט את עילת המרמה בהקשר של סמכות שיפוטית.
בליאור נ’ מורנל, התובעים הישראלים טענו כי ישנם מספר נימוקים המצדיקים הפעלת סמכות שיפוטית (בינלאומית) על-ידי בית המשפט הישראלי על הנתבעים האמריקאים שיזמו את עסקת הנדל”ן. בית המשפט הישראלי דחה את כל הנימוקים שנטענו, בקובעו כי הדין האמריקאי חל על העילות החוזיות, ולכן יש לדון בהן בארה”ב. בית המשפט הוסיף:
“יצוין כי לא ניתן לראות במפגש הראשונה בארץ, בעת ביקורות של [אחד מהנתבעים], כהשתכללותו של חוזה מחייב, שכן באותו מפגש דובר רק על הרעיון באופן כללי ובלתי מסוים, לרכישת נדל”ן בארה”ב, לאחר ש[אותו נתבע] יאתר ויודיע על כך לעפר ליאור.”
אין בסיכומו של בית המשפט של טענות בעל-הדין בכדי לערער על המסקנה באשר לאופי “הכללי” של המפגש האישי בישראל. בכל זאת, הניתוח של בית המשפט בעניין ליאור שונה באופן ניכר מזה של בית משפט אחר בתל אביב, בפרבר נ’ Lake Marion Gold Estates (ע”א 18457/02) אשר היה אחת ההחלטות הראשונות שפורסמו בתחום זה.
גם במקרה של פרבר נ’ Lake Marion היו מעורבים משקיעים ישראליים בנדל”ן אמריקאי, ואחרי שהישראלים הגישו תביעה, בישראל, נגד היזמים האמריקאים בעסקה בגין הטעיה, האחרונים הגישו בקשות כנגד הפעלת סמכות בינלאומית. ההחלטה של בית המשפט הישראלי באשר לסמכות שיפוטית הסתמכה במידה רבה על אופי הפירוטים שניתנו בפגישה, שנערכה בישראל, שבה נציג היזמים האמריקאים של הפרויקט נתן נאום מכירות פנים מול פנים לרוכשים ישראליים פוטנציאליים.
בניגוד לאופי “הכללי” — כפי שנקבע על-ידי בית המשפט בליאור — של הפגישה בישראל, בפרבר בית המשפט ציין כי הפגישה האישית בישראל עסקה במספר היבטים משמעותיים של ההשקעה, לרבות הסיכוי שהמשקיעים הישראלים יוכלו להשכיר את היחידות שירכשו. רמת הפירוט הזאת הובילה את בית המשפט בפרבר למסקנה כי הפעלת סמכות השיפוטית בישראל הינה ראויה בקשר לטענת ההטעיה.
כמובן שלא יהיו שתי עסקות השקעה על-ידי ישראלים בחו”ל שהינן זהות זו לזו. למרות זאת, מהניגוד שבין העסקאות שסוכמו עולה כי ישראלים המשקיעים בנדל”ן בחו”ל לא יכולים להניח שבית משפט ישראלי תמיד יסכים להפעיל סמכות שיפוטית על נתבעים זרים רק משום שחלק מהפגישות בקשר להשקעה התקיימו בישראל. ניתן לצפות שבתי משפט יבחנו הן את האופי האיכותי והן את האופי הכמותי של התקשורת שהתנהלה פנים מול פנים, ומקום בו תקשורת זו ירודה מהפניות למדינה בה הנדל”ן נמצא, ניתן להניח כי בית המשפט הישראלי ימנע מלהפעיל סמכות שיפוטית על נתבעים זרים.